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对都市婚恋中的男女房产问题涉诉常见几种情形解答
来源:   发布时间:2009-12-8

    作为深圳律师协会民事专业委员会委员,本律师就执业中遇见的婚恋中的男女因房产问题涉诉常见几种情形提供如下,以飨深圳都市婚恋中的男女朋友。


  【情形1】婚前一方替另一方交纳房贷月供款时, 房产应如何分割?
  【案例1】李先生在恋爱期间拿出自己积攒的20万元作为首付款,并通过个人按揭贷款方式购买了一套总价值60万元的商品房。李先生拿到新房钥匙后,其女友王小姐也搬进新居,并在同居期间每月从自己的工资卡中出资2000元和李先生共同承担了这套房子的月供款。一年后两人因性格不合而分手。问:房产如何分割?
  【分析解答】由于该房产系由李先生个人签约出资购买,且李先生在购房时并未与王小姐领取结婚证建立婚姻关系,因此,该套房屋属于李先生的个人财产,而非共有财产。

  【情形2】婚前一方用另一方的名义买房,房产应如何分割?
  【案例2】倩倩与建国在大学期间相恋,2002年毕业后即共同租房居住。2004年两人用共同积攒的8万元作为首付款,以倩倩的名义购买了一套二手房。房产证刚拿到手不久,建国在广州出差期间结识了新的女友。之后建国因调入广州工作而决定与倩倩分手。倩倩伤心之余,拒不承认建国的购房出资。问:建国能分割该房产吗?
  【分析解答】由于房产证上记载的产权人为倩倩,因此,建国是无权对该房屋进行分割的。对于购房首付款中由建国出资的部分,应属于倩倩对于建国的债务,应当由倩倩予以返还。

  【情形3】婚前一方出资装修另一方的房屋,房产如何分割?
  【案例3】唐先生出资50万元以自己的名义购买了一套商品房准备和张女士结婚用,张女士出资10万元对该套房屋进行了装修。之后两人因感情不和终止了恋爱关系,张女士要求分割1/6的房产份额或者由唐先生返还其10万元装修款。但唐先生认为张出资装修是双方恋爱期间的一种自愿行为,属于张对其个人的赠与,因此既不同意分割房产也不同意返还装修款。问:张女士有权分割房产或取得装修款吗?
  【分析解答】该套商品房属于唐先生的个人财产,张女士出资装修的行为,是对该不动产的附合添附行为,物化到不动产上的动产价值仍归不动产的产权人所有。因此,本案中的房产不属于共同财产,因此不涉及财产分割的问题。在恋爱关系终止时,由于存在张女士替唐先生支付装修款的事实,唐作为受益人,没有合法根据取得利益,张女士造成损失,且两者具有因果关系,故唐的行为构成不当得利。俩人的关系构成民法上的不当得利之债,此时应受我国《民法通则》的调整。即张女士享有债权,而唐先生承担债务。因此,张女士有权要求唐先生将其支付的装修款返还。 

  【情形4】婚前双方共同出资购买的房屋, 出售后所得价款应如何分割?
  【案例4】王女士离婚后和赵先生确立了恋爱关系,并打算一年后结婚。赵先生看中了在三环路旁新开盘楼盘中的一套商品房,希望和王女士共同出资购买,用做两人结婚的新房。王女士表示同意,提出以双方的名义共同购买。但赵认为,自己已用本人的名义和开发商签订了《认购书》,再更改姓名不太方便。王女士考虑到离婚时财产分割的痛苦经历,坚持和赵签署了一份出资协议,主要内容是“双方分别出资50万元以赵的名义共同购买商品房一套,该商品房属于双方共同所有。”之后,双方到售楼处以赵的名义签署了《商品房买卖合同》并交齐了100万元的购房款。半年之后房屋交付,此时两人却因故分手。赵将新房出售后得款140万元,同时赵在售房时交纳了营业税等税费共计约8万元。王女士要求赵退还出资款并支付增值部分价款,但赵只同意退还其出资款并支付利息,不同意支付房屋增值款。问:140万元的购房款应如何分割?
  【分析解答】该套房屋系由双方共同出资购买,且王女士提供的协议证明双方明确约定了房屋属于双方共同所有,故王女士的50万元不属于其对于赵先生的借款,而是共同出资款,房屋的增值系双方共同的投资行为所形成,因此,赵先生应将140万元售房款在扣除8万元税费后,将全部收入132万元分给王女士一半,即66万元。

  【情形5】婚前一方擅自出售双方共同出资 ,购买的房屋的行为是否有效?
  【案例5】张男与许女恋爱期间分别出资20万元,购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能,于是,俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实,于是经其提议,俩人签署了一份出资协议,约定以张男的名义购买的房屋属于俩人共有,各占50%的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时,张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售,得款30万元,许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解,该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷,便打电话给李朋核实其实际买价,但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已,认为自己的5万元不能白白打了水漂。问:能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢?
  【分析解答】许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼法院也很难判处张男的售房行为无效。因为,虽然对内而言,该套房屋属于俩人共有,张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言,按照产权证的记载,张男是该套房屋的唯一产权人,其是有权出售房屋的,其与李朋的买卖行为已经完成,并经登记主管机关办理了房产的过户手续,因此,李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明:李朋在明知该房共有的情况下,而与张男恶意串通后,以明显不合理的低价购得房屋,否则法院判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。由于许女和张男签署的出资协议,证明俩人是共同出资购买房屋,而不是借款给张男购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款,而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑,其只能从未经其他共有人同意,擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度,以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男,请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失,但其必须提供有效证据。

    现实生活中,未婚男女共同贷款买房,通常表现为以下几种情况:一是双方各自按一定比例出资,共同支付房屋首付款,然后一起承付房屋每月的贷款;二是由男方或女方一方单独出资支付房屋首付款,房屋贷款则由双方共同承担;三是由男女双方或一方的父母出资支付房屋首付款,而子女两人仅需在婚前或婚后共同向银行承担该套房屋的还贷义务。在这三种不同情形下,如果购房的情侣因种种原因尚未结婚就分手,或者双方已经领取了结婚证却又打算离婚的,该套房屋及其有关出资、房屋贷款的最终处置等都会产生不同的法律后果。而且,在购买房屋时,房产证上究竟登记了几个人的名字,也将使男女双方在分配房屋等有关标的物时,承担不同的法律责任。

  


 

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