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来源:   发布时间:2009-11-13

     “虽然吃差价现象仍时有发生,但总的来看,近几年深圳中介吃差价已经减少很多,尤其是银行资金监管后,更是大有改观。现在主要是没有到协会进行备案的非正规中介在‘借市打劫’。”  
  “地铺多过米铺”——这是深圳部分街头的真实写照,也折射出地产中介服务已经与老百姓的生活息息相关,特别是深圳二手房成交量几乎是新房销售量的3倍,市民日益青睐买二手房的时候,中介行业良莠不齐更显出严格监管的重要性和迫切性。
  
  被吃差价却投诉无门
  
  李小姐今年7月通过南山区南光路一家名叫“锦盛家园”的地产中介出售一套房子,却被该中介公司利用各种欺骗手段吃了4.5万元的差价,但是李小姐先后将该事件反映到国土、工商以及城管部门,各部门都表示不在自己管辖范围。

  
  无备案中介屡屡违规
  
  随着今年楼市的火爆,大街小巷上如雨后春笋般冒出来的地产中介公司,有很多都是没有到该协会来备案的,地产中介市场确实鱼龙混杂。据一位业内人士透露,今年小中介新开张特别多,这些公司的工作人员当中,具有经纪人执业登记牌的只占小部分,更多是没有执业证的。非正规公司处于无政府部门监管的灰色地带,从业人员没有执业证照样可以开单做生意,也是隐瞒真相、吃差价等各种违规现象的“主力”。
  
  合同打印 “灰色通道”
  
  一般来说,如果没有备案,中介公司就没有资格打印《深圳市二手房买卖合同》,就从事不了房屋买卖交易,但是没有备案的小中介依然能通过其他“灰色通道”达成目的。
  
  首先,与其他有备案的正规公司打好关系,借用别人的密钥进行合同打印。李小姐通过深圳锦盛家园公司交易房子,但是在她的《深圳市二手房买卖合同》里,页面下方标明“买卖双方通过深圳市明阳基业房地产顾问公司促成交易”,后者是在经纪行业协会备案的正规公司
  
  其次,由于媒体和公众质疑原国土房管局设定的合同打印收费过高,今年3月,由深圳市房地产经纪行业协会核定的11家“二手房买卖合同指定打印点”自助合同打印权限被取消,自3月1日起,市民自行成交的二手房交易,可上网免费打印合同。也就是说,非正规的中介公司也可以让交易双方自行打印合同,所谓用打印合同资格来限制不备案中介做生意的想法,也就显得有点不切实际了。
  
  一边曝光 一边吃差价
  
  即使是到行业协会备案的中介公司,如果违规,行业协会的监管也显得“皮痛肉不痛”。行业协会对企业没有行政执法权,不能对企业罚款,主要是民事调解,现行的违规惩罚对于公司主要有三方面:扣诚信分、停止打印合同的密钥、将违规行为在国土部门的网站曝光。
  
  对于品牌大企业来说,停止打印合同密钥是最受不了的。上百家地铺,如果停止打印合同7天,对于单月营业额数千万元的大公司来说,影响巨大。
  
  但是扣诚信分和在网站曝光违规行为,似乎却没有太多震慑力。有网友发表评论称:“有中介年年吃差价,为什么不能发现违规,就终止营业资格?一边在曝光,一边照样开铺吃差价!”
  
  银行资金监管后“吃差价”锐减
  
  尽管行业良莠不齐,但总的来看,近年来,由于银行资金监管的介入,中介吃差价的现象已经减少很多了。
  
  一位资深中介工作人员方先生者透露,其实在买卖市场,中介公司是基本没有“吃差价”,因为现在要买卖者和中介三方一齐面对面签订合同。但是,市场上依然存在双方签订合同的现象,即卖方与中介,中介与买方,那么“吃差价”可能还是会发生。他说,目前由于银行监管首期款和大部分房款,在中介手中流转的就只有佣金和三五万元的定金,所以,现在的中介吃的差价数额也比从前要少。
  
  提高入行门槛加大监管是关键
  
  据了解,新《公司法》规定,有限责任公司注册资本的最低限额为3万元,也就是说,任何个人只要有几万元,就可以到工商部门登记成立一家地产中介公司。深圳“中天事件”后,房地产经纪行业的准入门槛过低引发了很大的争议。要整治行业的良莠不齐,必须从源头抓起,必须有行政执法部门的加入,另外提高企业入行门槛,加强工商部门的前置管理,并提高中介人员素质。
  
  除了严格行政监管和执法力度,还要在立法上下功夫,目前地产经纪行业的法律法规不完善,双管齐下才有可能改善行业的混乱局面

  地产中介行业当前的法律法规最大的弊端是比较空泛,缺乏操作性。大家对法律、条例的相关理解不统一,操作上自然就五花八门。
 
  
  买二手房“两看”“两查”“五明确”
  
  忠告购房者:购买二手商品房请注意以下提示。
  
  两看
  
  1.看机构备案:房地产经纪机构应具有《深圳市房地产经纪机构备案证书》和营业执照;其分支机构应具有《深圳市房地产经纪机构(分支机构)备案证书》和分支机构营业执照。
  
  2.看人员持证:房地产经纪人员应持有“深圳市房地产经纪人员执业登记牌”。
  
  两查
  
  1.查产权:房产是否具有《房地产证》;产权是否被抵押或查封。
  
  2.查设施:房产周边环境、墙体结构、采光通风、破损等基本状况;随二手房一同出售的项目有哪些(如家私、家电、设施等)。
  
  五明确
  
  1.明确合同具体内容,特别是附件内容及补充条款内容。
  
  2.明确约定交易佣金的收取数额、比例、支付方式及支付时间。
  
  3.明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管账号。
  
  4.明确约定应交纳的各项税费、延伸服务项目及收费标准等。
  
  5.明确约定交易各方的违约责任与争议解决办法。


 

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